朱沱府发〔2022〕62号

重庆市永川区朱沱镇人民政府

关于进一步加强农村房屋建设管理工作的通知

各村(居)委员会,镇属有关部门,有关单位:

为进一步加强我镇农村房屋建设管理,改善农村村民居住环境,预防和制止农村违法违规建设行为的发生,根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《重庆市城乡规划条例》等有关法律法规和有关政策文件的规定,结合我镇实际,经镇政府研究,现将进一步加强农村房屋建设管理工作的有关事项通知如下:

一、农房审批原则

(一)节约、集约利用土地,在尊重村民意愿的基础上适度集中布局;

(二)安全、适用、美观、经济;

(三)符合我镇有关乡村风貌的规划设计要求,体现地方和农村特色,与自然环境协调,鼓励采用通用图集;

(四)符合镇土地利用总体规划,在城乡规划区内的,还应符合城乡规划;

(五)尽可能不占耕地或少占耕地,严禁占用基本农田,禁止占用经批准的详细规划、镇规划和村规划确定的城镇或乡村道路用地;

(六)位于公路的建筑控制区、平交道口和人行过道附近及河道、水库管理范围内的,应符合相关法律法规规定;不符合的,应当迁建;

(七)位于自然保护区的核心区,应当符合相关法律法规规定;不符合的,应当迁建;

(八)禁止在地质灾害危险区、地质灾害极易发区和地质灾害直接威胁区域内建设村民住宅;位于地质灾害高易发区、中易发区和低易发区的,应当符合相关法律法规规定;

(九)不得危及电力、天然气等设施的安全;

(十)法律、法规禁止建设的其他区域。

二、严把建房条件

(一)严格审查农村村民建房的审批对象。农村村民建房的审批对象必须是符合建房资格条件的本村农民。农村村民以户为单位申请,人口按申请建房户在册常住人口计算,非在册人口不计入农村建房人口数。

依据《中华人民共和国土地管理法》农村村民一户只能拥有一处宅基地,已申请宅基地建房的农村村民或城镇居民根据《中华人民共和国民法典》相关规定通过继承只能取得房屋所有权,连同被继承房屋取得的宅基地使用权是一种临时性权利,不属于完整意义的宅基地,不计入宅基地计数,此宅基地不得申请改扩建或迁建,房屋灭失后该临时性宅基地被集体经济组织自动收回,可由集体依法统一分配使用。

(二)严格审查分户建房对象。农村村民建房中涉及分户建房或并房后新建房的,乡镇、村和国土部门要严格进行审查,防止采用假分户方式申请建房骗取审批。

“户”的认定原则。农村宅基地建房审批“户”的认定,以公安机关登记的户籍资料为基础,结合集体经济合作组织成员身份(按照永川区农村集体产权制度改革关于成员身份认定的标准),由集体经济组织通过民主议事决策机制认定,应当遵循以下原则:

1.夫妻应当共同申请,夫妻间分户的只能认定一户。

2.未成年人应当与其法定监护人共同认定为一户。

3.赡养对象至少应当与赡养人之一共同申请。

4.拥有两个及以上子女的家庭,子女户口均在本村且长期生活在本集体经济组织,子女已成婚且不存在入赘、外嫁等空挂户情形的,可以分户申请建房,但父母亲一方或双方必须随一个子女居住,不得与子女分户单独申请宅基地建房。

5.拥有两个及以上子女的家庭,子女户口均在本村且长期生活在本集体经济组织,子女虽未婚但年龄均已满35周岁的,可以分户申请建房,但父母亲一方或双方必须随一个子女居住,不得与子女分户单独申请建房。

6.拥有两个及以上子女的家庭,子女户口均在本村且长期随父母生活在本集体经济组织,针对由于入赘、外嫁等情形导致的空挂户子女,不可分户申请建房,但该子女在另一方未申请宅基地,经镇村审核同意的,可以计入宅基地申请人口。

7.其他申请宅基地建房的特殊情形,由集体经济组织评议通过后,报镇政府集体讨论研究决定。

(三)严格执行禁止建房的规定。有下列情形之一的,申请农村宅基地不予批准:

1.宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的,但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;

2.出卖、出租、赠与他人房屋或以其他形式转让地上建筑物后再申请建房用地的;

3.城镇居民申请宅基地的(属前条第九款规定的除外);

4.不符合国土空间规划(现土地利用总体规划)和村镇规划的;

5.已列入规划改造范围或在拟征收范围内的;

6.原有住宅拆迁时已进行补偿安置并约定不得再申请宅基地的未转户人员;

7.申请人年龄未满18周岁的,或子女已立户且符合立户条件,其父母再单独申请宅基地的;

8.夫妻双方离婚后,原已享受宅基地的;

9.在自然保护区核心控制区内或拟实施旧村改造的区块或计划实施规划控制区域申请建房的;

10.在地质灾害影响地区申请宅基地建房的;

11.违法建房未处理结案的;

12.年满60周岁以上的与亲属分户申请建房;

13.法律、法规、规章等规定的其他情形;

三、严控建房标准

按照“定人定面积”原则,农户申请使用宅基地严格按照资格人口核定使用面积。农村村民建房用地面积应统筹兼顾主房、附属设施等用地,按下列标准确定:

1.村民无偿取得宅基地的规定面积为:生活居住占地面积30平方米/人,其他附属设施(晒坝、院落、养殖房、柴房、农具房等)可用集体建设用地20平方米/人。新增人口可新增面积。3人及以下按3人计算,4人按4人计算,5人及以上的户按5人计算,扩建住宅新占的土地面积连同原有宅基地面积一并计算。农村村民住宅的地上、地下建筑投影面积及附属设施不得超出经批准同意使用的宅基地用地范围。

2.附属设施包含的附属生产用房建筑面积:5人户不大于30平方米,4人户不大于25平方米,3人户不大于20平方米。附属生产用房与住房不得混建。

3.镇政府规定的限制建设规划区内的农房建设,经房屋鉴定专业机构鉴定为危房的原则上可申请解危改造进行原址重建,按照“三原原则”确定标准,即原面积、原层数、原高度。

4.占用农用地(林地、耕地、未利用地等)需办理农转用,其中占用耕地建房占地面积为25平方/人,最高控制在125平方米以内,不能建设其他附属设施(晒坝、院落、养殖房、柴房、农具房等)。

5.对朱沱镇规划区内的农房建设,按规划布局的面积执行,原则上建房占地面积为25平方/人,最高控制在125平方米以内。

6.农村村民建房原则上控制在三层以内(含三层);

附属生产用房只能建一层;

住房建筑层高:一层层高不大于3.8米,二层和三层层高不大于3.2米。附属生产用房建筑高度不大于4米。

7.按照相关规定,房屋修建三层的,或建筑面积大于300平米的,需要由具备专业资质的设计、施工团队设计与承建,房屋建成后必须由房屋鉴定专业机构鉴定为安全方可使用。

8.农房建筑间距控制标准:以相邻房屋农户签订邻里建房协议的间距为准,主要原则是不影响相邻宅基的使用、采光、通风、流水等相关事项。

9.具备资质的工匠或单位才能进行农村房屋建设。

四、坚持建新拆旧

严格执行“一户一宅”政策,农村村民经批准异地重建住宅的,原宅基地应当在住宅建成后交还村民委员会或者农村集体经济组织,并由土地行政主管部门注销原宅基地的土地使用权;属于建新拆旧的,地上建筑物应当自行拆除,拒不拆除的,由朱沱镇人民政府责令限期拆除。

拒不退还原有宅基地的,按违法占地处理。

五、规范审批流程

农村村民利用原有宅基地进行住宅建设、新申请或改变、扩大原有宅基地进行住宅建设,应当按照相关审批流程向所在地村委会申请建房,取得乡村建设规划许可证、宅基地批准书和法律法规规定的其他审批手续后方可动工建设,擅自动工建设的一律按未批先建的违法建筑处理。

(一)建房申请。由农村居民向户口所在地的村民委员会或者村集体经济组织提出建房申请,接受申请后由村委会10个工作日内对申请农户的资格权、土地权属和相关政策享受等情况进行审查,审查合格后经村民委员会或者村集体经济组织讨论通过后予以公示。

申请建房时农户应向村委会提供如下申请材料:

1.书面申请(原件1份);

2.申请人身份证明材料及其户籍人口证明文件(复印件1份,核原件,户口为申请前一周新户口簿;户口本与产权证名字不一致,但是为同一人的,需要有同一人承诺);

3.村民委员会书面意见(原件1份);

4.农村宅基地使用承诺书以及风貌改造承诺书(原件1份);

5.产权证、集体土地建设土地使用权证复印件或者遗失承诺书(需要转让的需要提供宅基地转让承诺书,但户主有任一人死亡的需要到永川区公证处公证转让,提供公证书;两证遗失的应前往永川区国土档案馆查询档案资料,提交档案馆开具的查找回执和遗失承诺书);

6.土地行政主管部门同意使用宅基地面积的书面意见及附图(复印件1份,核原件,产权遗失的附承诺书);

7.建筑设计方案图或通用图集(拟建层数为三层但未使用通用图集的,应提供设计单位资质;原件2份);

8.涉及邻里关系的,需提供邻里等相关利害关系人的书面意见(涉及减少原有间距、影响房屋结构安全、通行及其他对他人合法权益产生影响的情形,原件1份);

9.因地质灾害迁建的,需提供规资部门出具的地质灾害鉴定材料(原件1份);

10.村民小组会议或村民代表大会会议记录、公示照片,所在地的农村集体经济组织需要有2/3以上成员签字同意,建房农户选址旁边土地使用权归属人必须签字(原件1份);

11.搬迁新建户还应提供旧宅基地的处置方案(原件1份);

12.镇出具的不在地质灾害危险区、地质灾害易发区和地质灾害直接威胁区域,或在地质灾害易发区但不受地质灾害威胁的意见(原件1份);

13.分户建房的需要提交分户建房协议(原件1份);

14.农房施工建房合同(原件1份);

15.农村建房安全承诺书(原件1份);

16.农房建设工匠的工匠证(加盖工匠签字按手印的工匠复印件1份,原件1份);

17.界址调查表和墙界表(原件1份);

18.农用地转用批复(涉及占用农用地或未利用地的提供,农户向永川区规资局村镇科咨询办理);

19.永川税务局出具的耕地占用税完税收据或镇政府出具的不需缴纳的证明材料(审批面积超过原房屋面积的提供);

20.无房档案查找回执和无房证明(前往永川区国土档案馆查询档案资料,提交档案馆开具的查找回执和无房证明原件);

21.镇人民政府认为涉及港桥园区、公路、河道、林业等相关部门的,需要提供港桥园区、公路、河道、林业等相关部门的书面同意意见;

22.其他需要提交的材料。

(二)联合审查。村委会审核后提交规建办和规资所联合审查,规建办和规资所自收到申请材料之日起10个工作日内审核。资料审核合格的由镇政府组织规资、规建、村干部等相关人员进行现场选址,资料审核和现场选址合格后的核发乡村建设规划许可证和宅基地批准书;不同意的,说明不予许可的理由,并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

(三)批后告知。经镇政府批准后,村委会在3个工作日内将审批结果书面告知村民小组和建房申请人,由镇政府组织规资、规建、村干部等相关人员进行联合放线,放线后农户建房必须在放线区域内建设,不得产生批甲建乙的情况。

(四)竣工验收。农户建房竣工后,由村委会主要负责人通知镇政府,由镇政府组织规建、规资等相关人员进行竣工验收,出具竣工验收意见,并按规定办理登记发证等手续。属异址重建审批建房的,应拆除旧房后再予以登记发证。

六、强化过程监管

(一)实行公示挂牌施工。农村村民建房经镇政府批准后,由村委会将该农户的审批情况在建房地点公示,实行挂牌告示施工,挂牌告示内容包括审批户主、家庭成员、原有住房面积及处理情况、建房性质、建造层数、建房批准位置、批准占地面积、批准时间和有效期限等,接受群众监督。

(二)落实“四到场”制度。

一是批前选址到场。镇政府受理村民建房申请后,组织规建、规资相关人员到现场对申请人的建房条件、所选地址是否符合相关规定和四邻界址进行审核确认。

二是批后放线定位到场。建房用地批准后,由镇政府组织规建、规资、村干部等相关人员,按照批准要求到现场实地丈量放线,确定四界,并挂施工告示牌。

三是施工巡查到场。建房户动工挖基时,村委会主要负责人应及时安排人员到场监督是否按照放样定位的要求挖槽埋基。施工过程中,由村委会主要负责人每周开展一次现场巡查,及时制止施工过程中的违法违规行为,指导施工标准和安全,对不能处理的及时上报镇政府。

四是竣工验收到场。村民房屋建成后,由村委会主要负责人通知镇政府,由镇政府规建、规资等相关人员到现场,进行实地检查验收。

(三)建立投诉举报制度。建立违法用地和违法建筑投诉举报制度,镇信访办应设立投诉举报电话,并向社会公开。受理单位接到投诉在建举报的,应做好记录并在第一时间到现场调查核实,情况确实的,应及时组织人员进行调查处理,如属其他部门监管的,应及时移交相关职能部门进行查处。

(四)核发乡村建设规划许可证和宅基地批准书后,各村居应当加强对农村村民住宅建设的跟踪管理,及时制止违法建设行为。在农村村民住宅建设开工和竣工时,规建办会同规资所到建设现场进行查验,并做好记录。发现违法建设行为的,由镇政府依法进行查处。

(五)规建办会同规资所加强巡查,发现未取得乡村建设规划许可证擅自修建的违法建筑,应及时制止。对位于镇、村规划区内的违法建筑依法由综合执法办进行查处;对位于镇、村规划区外的违法建筑,由规建办会同规资所及时进行查处。

七、加大执法力度

(一)对在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,镇政府依法责令停止建设、限期改正;逾期不改正的没收实物或违法收入、拆除或强制拆除并处罚款。

1.占用基本农田建设的,下达拆除通知一律予以拆除。

(1)在通知规定时间内自行拆除并复垦的不予处罚。

(2)在通知规定时间内未自行拆除并复垦的,由镇政府代为拆除和复垦,拆除和复垦费用由农户承担。

2.占用一般耕地建设的,先按违法用地处罚后再办理农转用手续,获得区政府下发的农转用批复后才能办理后续的乡村建设规划许可证和宅基地批准书。

(1)不接受处罚的或不办理农转用手续的,一律予以拆除。

(2)按照要求接受处罚并办理农转用手续的,按照一般建房情况进行处理,额外有超面积等其他违法情况的按照相关细则另行处理。

3.建房符合乡村建设规划和土地利用要求的,超出标准审批面积外的部分按违反规划进行处罚,对超出部分予以没收,对不能没收的作价没收,以建设工程造价的10%进行处罚。

房屋建筑面积造价暂按800元/平计算,今后造价随市场价格调整而变动。

4.2022年5月1日后,未取得办理乡村建设规划许可证、宅基地批准书和法律法规规定的其他审批手续前,擅自动工建设的一律强制制止直至消除违法建筑。

5.有相关违法情形的,按照上述细则接受处罚后,原则上按合法审批面积办理产权证。

(二)对占用耕地的处罚:

1.占用一般耕地(10亩以下)的处罚:责令限期改正或治理,并处耕地开垦费1倍以下罚款。

2.占用基本农田(5亩以下)的处罚:责令限期改正或治理,并处耕地开垦费1倍以上2倍以下罚款。

(三)对买卖或以其他形式非法转让土地、违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的处罚:

1.买卖或者以其他形式非法转让土地的处罚:没收违法所得,并处非法所得50%以下罚款。

2.对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的处罚:限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,并处非法所得50%以下罚款。

3.符合土地利用总体规划的处罚:没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,并处非法所得50%以下罚款。

(四)对擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的处罚:

1.违法情节轻微

(1)未造成不良后果的:责令限期改正,没收违法所得,并处非法所得5%的罚款。如没有违法所得,按每平方米5元的罚款;

(2)非法所得额在1万元以上3万元以下的:责令限期改正,没收违法所得,按每平方米5元以上10元以下的罚款。

2.违法情节一般

(1)非法所得额在3万元以上10万元以下的:责令限期改正,没收违法所得处非法所得的8%以上10%以下的罚款.没有违法所得,处每平方米10元以上15元以下的罚款;

(2)非法所得额在10万元以上20万元以下的:责令限期改正,没收违法所得,并处非法所得10%以上15%以下罚款。没有违法所得,按每平方米15元以上20元以下的罚款。

3.违法情节较重

非法所得额在20万元以上30万元以下的:责令限期改正,没收违法所得,并处非法所得15%以上18%罚款。没有违法所得,处每平方米20元以上35元以下的罚款。

4.违法情节严重

非法所得额在30万元以上的:责令限期改正,没收违法所得,并处非法所得的18%以上20%罚款以下。如没有违法所得,处每平方米35元以上50元以下的罚款。

(五)对在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的违法行为的处罚:

限期拆除,按占用面积处土地复垦费5倍以上10倍以下的罚款;逾期不拆除的,由作出行政决定的机关依法申请人民法院强制执行。

重庆市永川区朱沱镇人民政府

2022年5月1日      

(此件公开发布)